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| 부부 공동명의 종부세 달라지는 기준 |
부부 공동명의 종부세를 검색해보셨다면 아마 이런 이야기를 들으셨을 겁니다. "공동명의가 절세의 정석"이라고요. 그런데 이제 그 공식이 흔들리고 있다는 사실, 알고 계셨나요?
내가 공동명의 특례 대상인지 지금 바로 확인해보세요 – 아래 내용 놓치면 나만 손해입니다!
안녕하세요, 여러분. 부동산 절세 이야기를 하다 보면 빠지지 않고 등장하는 게 바로 '부부 공동명의'죠. 저도 주변에서 "집 살 때 공동명의로 해두면 종부세가 줄어든다"는 말을 워낙 많이 들어서 당연한 상식처럼 생각하고 있었는데, 최근 2026년 세제개편안을 들여다보니 이 공식이 예전 같지 않겠다는 생각이 들더라고요. 특히 2028년부터는 공동명의 1주택자가 다주택자와 비슷한 기준을 적용받게 된다는 소식에, 이미 공동명의로 집을 가진 분들이라면 미리 알아둘 필요가 있겠다 싶었습니다. 오늘은 부부 공동명의 종부세의 기본 구조부터 이번 개편으로 달라지는 내용까지 정리해봤습니다.
부부 공동명의 종부세, 기본 구조부터 이해하기
종합부동산세는 재산세와 달리 인별 과세가 원칙입니다. 즉, 부부가 집 한 채를 공동으로 소유하면 세법상으로는 '2명의 주택 소유자'로 간주됩니다. 이 때문에 각자 기본공제를 따로 적용받을 수 있고, 과세표준도 두 사람에게 나뉘어 높은 누진세율 구간을 피할 수 있었던 것이 그동안 공동명의가 절세 수단으로 통했던 이유입니다.
2026년 세제개편으로 달라지는 것
2026년 발표된 세제개편안은 종부세 판단 기준을 '몇 채를 가졌느냐'에서 '얼마짜리 주택을 실제 거주하며 보유하느냐'로 옮기는 방향입니다. 아직 국회 논의를 거쳐야 하는 정부안 단계이므로 최종 확정 여부는 지켜봐야 하지만, 발표된 방향은 아래와 같습니다.
| 구분 | 기존 | 변경(2026년 세제개편안 기준) |
|---|---|---|
| 실거주 1세대 1주택자 기본공제 | 12억 원 | 14억 원 |
| 비거주 1세대 1주택자 기본공제 | 12억 원 | 9억 원 |
| 1세대 1주택자 아닌 개인 기본공제 | 9억 원 | 4억 원 + 5억 원×거주주택 공시가격 비중 |
| 공정시장가액비율(1세대1주택자 외) | 60% | 2027년 70% → 2028년 80% |
| 공동명의 1주택자 지위 | 특례 신청 시 1세대1주택 혜택 | 2028년부터 다주택자와 동일 기준 적용 |
특히 비거주 공동명의 1주택자의 경우 기본공제가 기존 18억 원(각자 9억 원씩)에서 8억 원 수준으로 크게 줄어드는 것으로 알려져, 다른 곳에 거주하며 집 한 채를 공동명의로 보유한 분들에게는 파급이 클 수 있습니다.
위 개편 내용은 2026년 세제개편안에 담긴 정부 발표 기준으로, 아직 국회 심의와 법 개정 절차가 남아 있습니다. 실제 시행 시점(2027~2028년)까지 세부 내용이 달라질 수 있으므로, 확정 법안이 나오면 다시 확인해야 합니다.
공동명의 1주택자 과세특례란?
공동명의로 집을 가진 부부도 신청을 통해 '단독명의처럼' 과세받을 수 있는 특례 제도가 있습니다. 공동명의 방식과 특례를 신청한 단독명의 방식 중 유리한 쪽을 선택할 수 있는 구조입니다.
- 공동명의 방식: 부부 각자 기본공제 적용(합산 시 단독명의보다 공제액이 클 수 있음), 다만 세액공제(고령자·장기보유 공제)는 적용받지 못함
- 특례 신청(단독명의 간주) 방식: 지분율이 더 큰 배우자를 납세의무자로 지정해 1세대 1주택자 기본공제를 적용받고, 연령별·보유기간별 세액공제(최대 80%)까지 받을 수 있음
즉, 공시가격이 높지 않다면 공동명의 방식이 유리할 수 있지만, 고령이거나 오래 보유한 주택이라면 세액공제 혜택을 받는 특례 신청이 더 유리할 수 있습니다.
특례 신청 방법과 기간
- 과세기준일(6월 1일) 현재 부부가 1주택만 공동으로 소유하고, 다른 세대원은 주택을 소유하지 않아야 합니다.
- 해당연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서에 '공동명의 1주택자 특례 신청서'를 제출합니다.
- 혼인관계증명서를 함께 첨부해야 합니다.
- 지분율이 큰 배우자가 자동으로 납세의무자가 되며, 지분율이 같다면 부부가 합의해 1인을 신청합니다.
최초 신청한 다음 연도부터는 내용에 변동이 없으면 별도 재신청 없이 계속 적용됩니다. 다만 지분율이나 세대원 구성이 바뀌면 변경 신청이 필요할 수 있으니, 매년 9월 중순~말 신청 기간에 한 번씩 상황을 점검해보는 것이 좋습니다.
공동명의가 여전히 유리한 경우
이번 개편이 모든 공동명의자에게 불리하게 작용하는 것은 아닙니다.
- 공시가격이 기본공제 범위 내에 있어 애초에 종부세 대상이 아닌 경우
- 부부 모두 젊어 연령별 세액공제 혜택이 크지 않은 경우
- 실거주 요건을 충족해 실거주 1세대 1주택자 공제(14억 원 예정)를 활용할 수 있는 경우
반대로 비거주 상태로 공동명의를 유지 중이거나, 고령·장기보유로 세액공제 혜택이 큰 경우라면 특례 신청이나 명의 구조 재검토가 필요할 수 있습니다.
내 상황에 맞춰 확인해야 할 것
- 현재 공시가격과 기본공제 기준 비교: 내 주택 공시가격이 개편 후 공제금액 범위 안에 드는지 확인합니다.
- 실거주 여부 확인: 실거주 1세대 1주택자에 해당하는지가 공제금액에 큰 영향을 줍니다.
- 연령·보유기간 세액공제 가능 여부 확인: 고령이거나 장기보유했다면 특례 신청 쪽이 유리할 수 있습니다.
- 세무사·홈택스 모의계산 활용: 공동명의와 특례 신청 방식 중 어느 쪽이 유리한지는 개별 상황에 따라 다르므로, 홈택스 종부세 계산 화면에서 두 방식을 비교해보는 것이 정확합니다.
부부 공동명의 종부세 자주 묻는 질문
아닙니다. 공시가격이 낮거나 실거주 요건을 충족하는 경우는 여전히 유리할 수 있습니다. 개인 상황에 따라 유불리가 달라집니다.
최초 신청 이후 변동 사항이 없다면 별도 재신청 없이 계속 적용됩니다.
2026년 세제개편안에 담긴 정부 발표 내용으로, 아직 국회 심의가 남아 있습니다. 확정 법안을 다시 확인해야 합니다.
홈택스에서 공동명의 방식으로 먼저 계산한 뒤, '공동명의 1주택자 특례적용'을 클릭해 단독명의 방식과 비교해볼 수 있습니다.
공동명의 1주택자 특례(변경)신청서와 혼인관계증명서를 관할 세무서에 제출해야 합니다.
개편안 기준으로 기본공제가 기존 18억 원 수준에서 8억 원 수준으로 크게 줄어드는 것으로 알려져, 파급이 클 수 있습니다.
마무리
부부 공동명의 종부세는 그동안 당연한 절세 공식처럼 여겨졌지만, 2026년 세제개편으로 그 전제가 흔들리고 있습니다. 특히 비거주 상태로 공동명의를 유지 중이라면 이번 개편 내용을 꼼꼼히 확인하고, 홈택스 모의계산으로 공동명의와 특례 신청 중 어느 쪽이 유리한지 미리 비교해보는 것이 중요합니다.
- 부부 공동명의는 인별 과세 구조 덕분에 절세 수단으로 통했지만, 2026년 세제개편으로 유불리가 복잡해졌습니다.
- 실거주 1세대 1주택자는 기본공제가 12억 원 → 14억 원으로 늘지만, 비거주 공동명의는 부담이 커질 수 있습니다.
- 공동명의 1주택자 과세특례를 신청하면 단독명의처럼 세액공제(최대 80%)를 받을 수 있어, 상황에 따라 비교가 필요합니다.
- 특례 신청은 매년 9월 16일~30일, 혼인관계증명서와 함께 관할 세무서에 제출합니다.
